Manutenção de ar condicionado em Lisboa e Grande Lisboa
Em Lisboa convivem três realidades muito diferentes: gestores de Alojamento Local no centro histórico, condomínios com sistemas centralizados em Avenidas Novas e Lumiar, e moradias na Grande Lisboa que costumam pagar deslocação a empresas do centro. Trabalhamos os três com preço por equipamento, fatura consolidada e técnico TRM credenciado pela ADENE para os sistemas centralizados.
💶 Básico €85 · Pro €149/ano · Portfolio €119/ano (5+)🏢 Contratos AL e condomínios🛠️ TRM credenciado pela ADENE📍 Deslocação incluída na Grande Lisboa
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Manutenção AC em Lisboa: quatro realidades, uma abordagem
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AL profissional no centro histórico
Bairro Alto, Chiado, Príncipe Real, Alfama: gestores com 5+ apartamentos arriscam queixas no Livro de Reclamações Electrónico, transmitidas automaticamente ao Turismo de Portugal. Contrato Portfolio com fatura consolidada e relatório por apartamento.
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Condomínios centralizados em Avenidas Novas
Prédios dos anos 60-80 ou reabilitados, com bombas de calor + UTA centralizadas na cobertura. Temos técnico TRM credenciado pela ADENE para assinar o plano de manutenção e submeter ao Portal SCE, e preparamos propostas em formato fácil de comparar para a assembleia.
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Multi-split residencial em condomínios premium
Lumiar, Telheiras, Parque das Nações: T3-T4 com multi-split Mitsubishi ou Daikin 4-5 unidades, instalados pelo construtor 5-7 anos atrás, nunca revistos. Relatório válido para a garantia oficial de fabricante.
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Grande Lisboa com deslocação incluída
Oeiras, Cascais, Sintra, Amadora, Loures: residentes em moradias muitas vezes pagam deslocação a empresas do centro (modelo "49 € + per-unit"). Cobertura plena da Grande Lisboa com preço por equipamento, sem extras escondidos.
Quatro pedidos reais desta semana
Como nos chegaram, o que respondemos.
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AL: 12 apartamentos em 3 bairros
WhatsAppBairro Alto / Chiado / Príncipe Real
Faço gestão profissional de 12 apartamentos AL em Lisboa centro, com comissão de 18%. Recebi 2 reviews 3 estrelas no Booking em maio por causa do AC (cheiro e barulho); uma das queixas já entrou pelo Livro de Reclamações Electrónico. Preciso regularizar antes do verão. Como funciona contrato Portfolio para 12 unidades?
Filipa · 7h22
Plano Portfolio é a opção certa: 119 € por equipamento/ano para 5+ unidades, com 2 visitas anuais coordenadas com a sua agenda de turn-over (segundas-feiras maioria). Fatura consolidada trimestral com NIF para a sua contabilista, relatório individual por apartamento, útil para resposta formal no Livro de Reclamações e para o dossier AL.
Equipa dedicada com transporte próprio entre Bairro Alto, Chiado e Príncipe Real, sem múltiplas deslocações faturadas. Prioridade máxima em avarias (resposta em 2h), 15% desconto em reparações.
12 apartamentos × 119 € = 1 428 €/ano sem IVA
VentoFix · 7h54
Agenda mensal coordenada com check-outs, primeira ronda em 2 semanas
Administro 8 prédios em Avenidas Novas e Saldanha. O principal tem 24 fracções, com sistema centralizado de bombas de calor + UTA na cobertura. O contractor anterior faliu em fevereiro e tenho assembleia em 3 semanas — preciso de 3 propostas comparáveis. Os condóminos querem transparência total: preço fixo por visita, SLA por escrito, peças incluídas e à parte. E gostavam de receber tudo em PDF, para anexar à acta digital.
Carlos · 18h47
Enviamos proposta em 48h em formato comparável: preço fixo por visita, número de visitas/ano, SLA escrito (4h em horário útil, 8h fora), e tabela com o que está incluído e o que fica à parte. Para o prédio principal com sistema centralizado, temos técnico TRM credenciado pela ADENE para assinar o plano de manutenção e submetê-lo anualmente ao Portal SCE, com verificação F-Gas em sistemas ≥5t CO₂-eq (Reg. UE 2024/573).
Toda a documentação fica em PDF assinado, pronta para anexar à acta digital — a Lei 8/2022 simplificou esse arquivo electrónico. Para os outros 7 prédios (splits standard), enviamos proposta separada com preço por unidade.
Proposta detalhada em 48h, pronta para 3 alternativas em assembleia
VentoFix · 9h12, manhã seguinte
Reunião presencial agendada para apresentação da proposta
Vivo no Lumiar num T3 de um condomínio de 2018 com multi-split Mitsubishi MSZ-LN (1 exterior + 4 interiores). Nunca fiz manutenção em 6 anos. A factura da EDP de janeiro 2026 chegou a 245 €, 80 € a mais do que janeiro 2025. Comecei a ouvir um "tic-tic" no split da sala. Preciso resolver antes que perca a garantia Mitsubishi. Quanto tempo demora e dá relatório para a garantia?
Ricardo · 21h38
Para multi-split 1 + 4 unidades num T3, a manutenção completa demora 2-3 horas: limpeza profunda dos 4 evaporadores e filtros, verificação de pressão e gás na exterior, leitura do consumo, identificação da causa do tic-tic (provável fixação solta após 6 anos). Filtros sujos podem aumentar consumo 15-30%: provavelmente explica os 80 € extra na factura.
Relatório técnico assinado e datado com número de série de cada unidade, válido para o registo do fabricante (5 anos de garantia equipamento). Sábados de manhã disponíveis no Lumiar.
Plano Anual Pro: 149 €/equipamento/ano (5 unidades = 745 €), 2 visitas + 4h prioridade em avarias + Sanitech + F-Gas registo + 10% off reparações
VentoFix · 8h05, manhã seguinte
Visita marcada para sábado às 9h30, relatório para registo do fabricante incluído
Vivo em Oeiras numa moradia com 3 splits LG instalados em 2010, nunca tive manutenção. O pneumologista do meu marido (tem bronquite asmática) sugeriu verificar os filtros por causa da qualidade do ar. Pedi orçamento a uma empresa de Lisboa que me cobrou 49 € de deslocação mais 8 € por unidade. Sou reformada, isto não é viável. Têm preço por equipamento sem extras para Oeiras? E o filtro fica realmente limpo para uma pessoa com asma?
Margarida · 14h15
Cobertura plena da Grande Lisboa (Oeiras, Cascais, Sintra, Amadora, Loures) com deslocação incluída no orçamento; o preço por equipamento já inclui a visita. Para 3 splits de 2010 numa moradia, primeira visita mais extensa: limpeza química profunda do evaporador (fungos e bactérias acumulados em 14 anos são a principal causa de partículas finas que agravam a bronquite), aspiração de turbina, verificação de pressão.
Para uma pessoa com asma recomendamos plano Anual Pro (2 visitas/ano, junho + outubro), garante qualidade do ar consistente — inclui Sanitech desinfecção evaporador. Relatório com leituras antes/depois, útil para mostrar ao pneumologista.
3 splits × 149 € = 447 €/ano sem IVA, deslocação incluída para Oeiras
VentoFix · 14h28
Visita marcada para terça-feira de manhã, sem custo de deslocação
Uma visita única sem contrato. Ideal para equipamento novo (primeira manutenção pós-instalação) ou para testar a nossa equipa antes de assinar contrato anual.
Por equipamento, visita única€85sem IVA
Deslocação incluída na Grande Lisboa. Áreas rurais isoladas: pode acrescer +€15-30, sempre comunicado antes.
O que inclui
1 visita técnica completa (60-90 min por equipamento)
Limpeza profunda filtros + serpentinas (interna)
Verificação pressões R-32 / R-410A
Inspecção ligações eléctricas + amperagem
Drenagem condensados check
Relatório PDF assinado por técnico F-Gas Categoria I
Não inclui: prioridade em avarias, desconto em reparações, garantia peças extra. Para contratos anuais, ver Anual Pro.
2 visitas por ano (primavera + outono), prioridade de resposta 4h, registo F-Gas quando aplicável, garantia 6 meses em peças. Para residencial, AL individual e pequeno escritório.
Por equipamento / ano€149sem IVA
Por equipamento / visita (média)€74,50sem IVA
2 visitas Básico avulsas = €170. Pro poupa €21/ano e ainda inclui prioridade 4h, Registo F-Gas, garantia 6 meses em peças e 10% de desconto em reparações. Deslocação incluída na Grande Lisboa.
Registo F-Gas quando aplicável (sistemas com carga ≥5t CO₂-eq, Reg. UE 2024/573)
Priority response 4h em horário comercial se houver avaria
10% desconto em reparações (peças + mão-de-obra)
Garantia 6 meses em peças substituídas (vs 30 dias padrão concorrência)
Lembretes pré-sazonais por WhatsApp
Relatório PDF assinado por técnico F-Gas Categoria I (em condomínios com sistemas centralizados, assinatura TRM credenciado pela ADENE)
Exemplo num T3 com 4 splits: €149 × 4 = €596/ano em contrato. Versus 2 visitas Básico avulsas (€680), o Pro poupa €84 e ainda traz prioridade, garantia em peças e desconto em reparações.
Para gestores AL com 5+ apartamentos, condomínios centralizados, escritórios e PME com 5+ equipamentos. Fatura consolidada com NIF e gestor de conta dedicado.
Por equipamento / ano (mín. 5)€119sem IVA
Desconto vs Pro-20%volume
A partir de 10 equipamentos: orçamento à medida com desconto progressivo de volume (referência €112/un). A partir de 20 (cadeia hoteleira ou portfólio AL grande): proposta dedicada com condições específicas.
Tudo Pro + multi-unit extras
Todas features Anual Pro (2 visitas, Sanitech, F-Gas, garantia 6 meses)
Fatura consolidada trimestral NIF empresa (vs 5 faturas individuais)
Gestor de conta dedicado por WhatsApp Business e email — um único contacto para tudo
Priority response 2h em horário comercial (vs 4h Pro)
15% desconto em reparações (vs 10% Pro)
Relatório consolidated trimestral portfolio + individual reports por equipamento
Coordenação calendário visitas em bloco (1 deslocação = 5+ equipamentos)
Exemplo AL com 8 apartamentos × 1 split: €119 × 8 = €952/ano. Versus 8 contratos Pro individuais (€149 × 8 = €1 192), o Portfolio poupa €240/ano e ainda concentra tudo numa fatura e num contacto.
Serviço avulso sem contrato anual connosco. Ideal se já tem manutenção marcada com outra empresa AVAC, ou se só precisa de uma intervenção específica e pontual.
CleanDeep mural 7-12k BTUdesde€119sem IVA
CleanDeep cassete teto€149sem IVA
Recarga R-32 pontual + teste fugas€149sem IVA
Deslocação Grande Lisboa incluída. Áreas rurais: +€15-30 deslocação, comunicado antes.
Quando faz sentido
CleanDeep: equipamento com cheiros, alergias, mofo, ou pré-época AL/turismo
Recarga R-32: AC arrefece menos, suspeita de fuga pequena, top-up sazonal
Cliente sem contrato anual, ou com contrato AVAC noutra empresa
Bundling: 2-3 serviços mesmo dia = -15% combinado
Para contratos com prioridade, garantia e descontos, considerar Anual Pro €149/AC/ano.
Tarifas manutenção AC na Grande Lisboa (por equipamento, sem IVA)
Básico Primeiro TO: €85 / visita única — 1 visita, limpeza + verificação de gás + inspecção eléctrica + drenagem + relatório PDF assinado por técnico F-Gas Categoria I
Anual Pro contrato: €149 / equipamento / ano — 2 visitas (primavera + outono), Sanitech, Registo F-Gas quando aplicável, prioridade 4h, 10% de desconto em reparações, garantia 6 meses em peças
Portfolio AL / PME contrato (mín. 5 equipamentos): €119 / equipamento / ano — tudo o que está no Pro + fatura consolidada trimestral com NIF + gestor de conta dedicado + prioridade 2h + 15% de desconto em reparações + a partir de 10 equipamentos -25% (€112/un)
Áreas rurais isoladas (Alentejo monte, Algarve interior Monchique/Alcoutim, Oeste rural Bombarral/Cadaval): +€15-30 deslocação adicional, comunicado por escrito antes
Pagamento: MB Way, transferência bancária IBAN PT, fatura empresa NIF aceite. Garantia: 6 meses mão-de-obra Pro/Portfolio + 12 meses componentes substituídos.
Quanto custa saltar manutenção AC em Lisboa?
Tabelas honestas: o que acontece se ignorar manutenção preventiva. Sem manutenção sai sempre mais caro a médio prazo.
① Custos visíveis ano 1-2 (sem manutenção)
Sintoma
Sem manutenção
Custo reativo
Risco
Filtros sujos
Consumo +15-25%
+€200-400/ano luz
Alto
Drenagem entupida
Vaza no chão
€100-180 + danos pavimento
Médio
Recarga gás baixa
SEER cai 20-30%
€180-350 recarga emergencial
Médio
Falta limpeza evaporador
Mofo, cheiros, alergias
€100-200 deep clean reativo
Médio
Em Lisboa AML, verões 32-36°C Jul-Ago + grande Lisboa T2-T3 típica = AC trabalha 8-12h/dia 4 meses. Sem manutenção, custos reativos ano 1-2 podem somar €500-1130 — muito acima do contrato Pro €149/AC/ano que evita estas falhas.
② Vida útil do equipamento ano 3-7
Componente
Sem manutenção
Com manutenção Pro
Veredicto
Vida útil do compressor
6-8 anos
12-15 anos
Protege
Placa eletrónica
Falha 4-6 anos
8-12 anos
Protege
Garantia fabricante
Pode ser anulada (Daikin/Mitsubishi exigem registo de manutenção anual)
Mantida conforme política do fabricante (tipicamente 2 anos peças + 5 anos compressor)
Protege
Substituição prematura
€1 200-1 800 ano 7
Diferido para ano 12+
Protege
Daikin, Mitsubishi e LG exigem registo de manutenção anual para manter a cobertura de garantia (rejeição em caso de avaria sem documentação). Em prédios Lumiar/Telheiras/Avenidas Novas com multi-split 4-5 unidades, manutenção Pro paga-se ao primeiro componente preservado.
③ Risco específico para gestores de Alojamento Local
Risco
Impacto AL
Custo
Severidade
Review «AC ruim»
Booking score drop
-€20-40/noite × ocupação
Crítico
AC fail durante check-in
Reembolso + 1-star review
-€150-400 imediato
Crítico
Mofo/cheiro pre-checkin
Reclamação hóspede
-€80-200 limpeza profunda + 1 noite perdida
Alto
Verão peak failure
Emergência fora-horário
+€220-380 emergência
Alto
AL premium centro histórico Lisboa (Mouraria, Bairro Alto, Príncipe Real, Alfama): cada review 1-star pode custar 3-6 meses de booking score recovery. Manutenção Portfolio €119/un coordenada com calendário ocupação = zero AC failures durante check-in.
④ Condomínios com sistemas centralizados — risco de não-conformidade
Risco
O que isto significa
Custo
Severidade
Sistema centralizado sem técnico TRM credenciado
Plano de manutenção não pode ser submetido ao Portal SCE
TRM externo day-rate €350-500
Alto
F-Gas sem verificação anual
Sistemas com carga ≥5t CO₂-eq (Reg. UE 2024/573)
Multa em caso de inspecção
Alto
Capex shock substituição emergência
Sem planeamento preventivo, intervenção fora de prazo
+30-50% premium emergência
Alto
Falta de relatórios para a assembleia
Sem documentação para apresentar aos condóminos
Tempo perdido em pesquisa
Médio
Para condomínios em Avenidas Novas, Saldanha ou Lumiar com bombas de calor + UTA centralizadas, o regime de manutenção do DL 101-D/2020 exige plano assinado por técnico TRM credenciado pela ADENE. O Portfolio €119/un inclui essa assinatura e a submissão anual ao Portal SCE — o administrador não tem de procurar credenciados externos para cada renovação.
LisboaOeirasCascaisSintraAmadoraLouresOdivelasLumiarTelheirasAvenidas NovasSaldanhaBairro AltoChiadoPríncipe RealAlfamaPaço de ArcosParque das NaçõesBelémCarcavelosMafra
Cobertura plena da Área Metropolitana de Lisboa: do centro histórico (Bairro Alto, Chiado, Alfama, Mouraria) às avenidas (Saldanha, Avenidas Novas), aos condomínios premium (Lumiar, Telheiras, Parque das Nações) e à periferia (Oeiras, Cascais, Sintra). Deslocação incluída dentro destes concelhos; o preço por equipamento já inclui a visita.
Perguntas que nos fazem sempre
Sim, é mesmo para isso que existe o Portfolio. Para 12 apartamentos enviamos uma fatura trimestral consolidada com o NIF da empresa de gestão, mais um relatório individual por apartamento — útil quando precisa de responder a um hóspede no Livro de Reclamações ou justificar uma intervenção a um proprietário. A agenda das visitas é combinada à volta dos check-outs nos bairros que indicar (Bairro Alto, Chiado, Príncipe Real, Alfama, Mouraria). Sem deslocações repetidas, sem facturas avulsas.
Sim. Cada visita gera um PDF datado e assinado pelo técnico, com pressões medidas, estado dos filtros, fotos do antes e depois, e identificação do equipamento. Pode anexar diretamente à resposta no Livro de Reclamações Electrónico — tem 15 dias úteis para responder — e arquivar no dossier de qualidade do AL.
Sim. Para os sistemas centralizados típicos de Avenidas Novas, Saldanha ou Lumiar — bombas de calor de prédio inteiro, UTA na cobertura — temos técnico TRM credenciado pela ADENE. O TRM assina o plano de manutenção anual e submete-o ao Portal SCE conforme o regime de manutenção do DL 101-D/2020. Para sistemas mais pequenos (splits residenciais ou comerciais standard) o TRM não é exigido, e o serviço fica mais leve e mais barato.
Sim. Enviamos em 48h num formato fácil de comparar: preço fixo por visita, número de visitas/ano, lista clara do que está e do que não está incluído (peças, deslocações, intervenções fora do contrato), SLA escrito de resposta a avarias (tipicamente 2-4h em horário útil) e contactos directos da equipa. Pronta para colocar lado a lado com 2-3 alternativas.
A Lei 8/2022 permitiu, entre outras coisas, que as actas dos condomínios sejam digitais e que o registo do condomínio seja electrónico. Não obriga a contratar manutenção AC — mas se o seu prédio já tem plano de manutenção (obrigatório para sistemas centralizados pelo DL 101-D/2020), passa a ser muito mais simples arquivar tudo no mesmo sítio. Entregamos a documentação em PDF assinado: planos anuais, relatórios de cada intervenção e verificações F-Gas (obrigatórias acima de 5 toneladas CO₂-eq, por Reg. UE 2024/573).
Para um multi-split 1+4 num T3, a manutenção completa demora 2-3 horas: limpeza dos 4 evaporadores e filtros, verificação de pressões na unidade exterior, e teste de todos os modos. Entregamos relatório com o número de série de cada unidade, válido para manter o registo de garantia do fabricante. Mitsubishi e Daikin têm tipicamente 2 anos de garantia em peças, e podem estender a garantia do compressor mediante registo de manutenção documentada (a política exacta varia por programa e por modelo).
Quando um AC tem 5-6 anos e nunca viu uma manutenção a sério, a primeira visita costuma ser mais longa: lavagem química do evaporador, possível recarga parcial de gás se houver fuga lenta, verificação eléctrica. Depois dessa primeira ronda, o Anual Pro (€149/equipamento/ano, com 2 visitas + prioridade 4h + Sanitech + Registo F-Gas quando aplicável + 10% de desconto em reparações) é o equilíbrio: protege o desgaste acumulado e a garantia restante. Se o equipamento tem menos de 3 anos e nunca falhou, basta uma visita única Básico €85.
Sim. Cobrimos Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra, Amadora, Loures, Odivelas, Almada e Seixal sem custo extra de deslocação — o preço por equipamento já inclui a visita. É uma diferença real face a empresas que cobram "49 € + per-unit" e que tornam o serviço caro para quem mora fora do centro. Apenas em zonas verdadeiramente isoladas (fora destes concelhos) pode acrescer 15-30 € de deslocação, e nunca sem confirmação por escrito antes.
Sim. Para asma ou alergias o trabalho vai bastante para lá do limpa-filtros básico: removemos e lavamos quimicamente o evaporador (é aí que se acumulam fungos e bactérias responsáveis pelo cheiro a humidade e pelas partículas finas), aspiramos a turbina e verificamos os filtros mais avançados quando o modelo os tem. Recomendamos 2 visitas por ano (junho e outubro). Equipamentos premium com filtragem mais fina (Daikin Perfera, Mitsubishi MSZ-LN/Kirigamine) ajudam, mas a limpeza profunda regular tem mais impacto na qualidade do ar do que o modelo do split.
O contrato inclui mão-de-obra, limpeza completa, verificações técnicas e relatório. Não inclui peças (placa eletrónica, sensor, condensador, válvula) nem recarga de gás se houver fuga — esses serviços são orçamentados à parte, e contratos Pro/Portfolio têm 10-15% de desconto. Como ordem de grandeza: filtro adicional 15-40 €, R-32 em material 80-150 € (varia com os gramas). Quando precisa de visita pontual completa, com teste de fugas e recarga, o serviço Recarga R-32 pontual fica em €149.
Fazemos manutenção integrada de todos os equipamentos HVAC instalados no mesmo edifício — não precisa de chamar uma empresa para o AC e outra para a bomba de calor. Cobrimos: AC splits/multi-split/VRF/VRV (qualquer marca); bombas de calor para AQS e aquecimento central (Daikin Altherma, LG Therma V, Mitsubishi Ecodan); bombas de calor de piscina (Hayward, Astralpool, Zodiac); VMC dupla-fluxo (Aldes, Atlantic, Helios); recuperadores a lenha. Um único contacto, fatura consolidada e relatório por equipamento. Se mais tarde instalar uma bomba de calor nova ou uma VMC, entra automaticamente no contrato sem renegociar.
