📍 Lisboa · Oeiras · Cascais · Sintra · Avenidas Novas · Lumiar

Manutenção de ar condicionado
em Lisboa e Grande Lisboa

Em Lisboa convivem três realidades muito diferentes: gestores de Alojamento Local no centro histórico, condomínios com sistemas centralizados em Avenidas Novas e Lumiar, e moradias na Grande Lisboa que costumam pagar deslocação a empresas do centro. Trabalhamos os três com preço por equipamento, fatura consolidada e técnico TRM credenciado pela ADENE para os sistemas centralizados.

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💶 Básico 105 € · Pro 183 €/ano · Portfolio 146 €/ano (5+)🏢 Contratos AL e condomínios🛠️ TRM credenciado pela ADENE📍 Deslocação incluída na Grande Lisboa

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Manutenção AC em Lisboa: quatro realidades, uma abordagem

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AL profissional no centro histórico

Bairro Alto, Chiado, Príncipe Real, Alfama: gestores com 5+ apartamentos arriscam queixas no Livro de Reclamações Eletrónico, transmitidas automaticamente ao Turismo de Portugal. Contrato Portfolio com fatura consolidada e relatório por apartamento.

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Condomínios centralizados em Avenidas Novas

Prédios dos anos 60-80 ou reabilitados, com bombas de calor + UTA centralizadas na cobertura. Temos técnico TRM reconhecido pela ADENE, que acompanha a manutenção e regista as intervenções no Portal SCE, e preparamos propostas em formato fácil de comparar para a assembleia.

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Multi-split residencial em condomínios premium

Lumiar, Telheiras, Parque das Nações: T3-T4 com multi-split Mitsubishi ou Daikin 4-5 unidades, instalados pelo construtor 5-7 anos atrás, nunca revistos. Relatório válido para a garantia oficial de fabricante.

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Grande Lisboa com deslocação incluída

Oeiras, Cascais, Sintra, Amadora, Loures: residentes em moradias muitas vezes pagam deslocação a empresas do centro (modelo "49 € + per-unit"). Cobertura plena da Grande Lisboa com preço por equipamento, sem extras escondidos.

Quatro situações típicas

Como nos chegaram, o que respondemos.

Exemplos ilustrativos, com base em pedidos frequentes; nomes fictícios.

AL: 12 apartamentos em 3 bairros

há 2 dias, 7h22WhatsAppBairro Alto / Chiado / Príncipe Real

Faço gestão profissional de 12 apartamentos AL em Lisboa centro, com comissão de 18%. Recebi 2 comentários 3 estrelas no Booking em maio por causa do AC (cheiro e barulho); uma das queixas já entrou pelo Livro de Reclamações Eletrónico. Preciso regularizar antes do verão. Como funciona contrato Portfolio para 12 unidades?

Filipa · 7h22

Plano Portfolio é a opção certa: 146 € por equipamento/ano para 5+ unidades, com 2 visitas anuais coordenadas com a sua agenda de turn-over (segundas-feiras maioria). Fatura consolidada trimestral com NIF para a sua contabilista, relatório individual por apartamento, útil para resposta formal no Livro de Reclamações e para o dossier AL.

Equipa dedicada com transporte próprio entre Bairro Alto, Chiado e Príncipe Real, sem múltiplas deslocações faturadas. Prioridade máxima em avarias (resposta em 2h), 15% desconto em reparações.

12 apartamentos × 146 € = 1 756 €/ano com IVA

VentoFix · 7h54

Agenda mensal coordenada com check-outs, primeira ronda em 2 semanas

💬 Tenho situação parecida

Condomínio: assembleia em 3 semanas

há 5 dias, 18h47formulário do siteAvenidas Novas / Saldanha

Administro 8 prédios em Avenidas Novas e Saldanha. O principal tem 24 frações, com sistema centralizado de bombas de calor + UTA na cobertura. O empreiteiro anterior faliu em fevereiro e tenho assembleia em 3 semanas — preciso de 3 propostas comparáveis. Os condóminos querem transparência total: preço fixo por visita, SLA por escrito, peças incluídas e à parte. E gostavam de receber tudo em PDF, para anexar à ata digital.

Carlos · 18h47

Enviamos proposta em 48h em formato comparável: preço fixo por visita, número de visitas/ano, SLA escrito (4h em horário útil, 8h fora), e tabela com o que está incluído e o que fica à parte. Para o prédio principal com sistema centralizado, temos técnico TRM reconhecido pela ADENE, que acompanha a manutenção e regista as intervenções no Portal SCE, com verificação F-Gas em sistemas ≥5t CO₂-eq (Reg. UE 2024/573).

Toda a documentação fica em PDF assinado, pronta para anexar à ata digital — a Lei 8/2022 simplificou esse arquivo eletrónico. Para os outros 7 prédios (splits standard), enviamos proposta separada com preço por unidade.

Proposta detalhada em 48h, pronta para 3 alternativas em assembleia

VentoFix · 9h12, manhã seguinte

Reunião presencial agendada para apresentação da proposta

💬 Tenho situação parecida

Residencial: fatura EDP +98 €

ontem, 21h38formulário do siteLumiar

Vivo no Lumiar num T3 de um condomínio de 2018 com multi-split Mitsubishi MSZ-LN (1 exterior + 4 interiores). Nunca fiz manutenção em 6 anos. A fatura da EDP de janeiro 2026 chegou a 245 €, 80 € a mais do que janeiro 2025. Comecei a ouvir um "tic-tic" no split da sala. Preciso resolver antes que perca a garantia Mitsubishi. Quanto tempo demora e dá relatório para a garantia?

Ricardo · 21h38

Para multi-split 1 + 4 unidades num T3, a manutenção completa demora 2-3 horas: limpeza profunda dos 4 evaporadores e filtros, verificação de pressão e gás na exterior, leitura do consumo, identificação da causa do tic-tic (provável fixação solta após 6 anos). Filtros sujos podem aumentar consumo 15-30%: provavelmente explica os 80 € extra na fatura.

Relatório técnico assinado e datado com número de série de cada unidade, válido para o registo de garantia do fabricante. Sábados de manhã disponíveis no Lumiar.

Plano Anual Pro: 183 €/equipamento/ano (5 unidades = 916 €), 2 visitas + 4h prioridade em avarias + Sanitech + F-Gas registo + 10% off reparações

VentoFix · 8h05, manhã seguinte

Visita marcada para sábado às 9h30, relatório para registo do fabricante incluído

💬 Tenho situação parecida

Deslocação incluída para Oeiras

anteontem, 14h15chamada telefónicaPaço de Arcos / Oeiras

Vivo em Oeiras numa moradia com 3 splits LG instalados em 2010, nunca tive manutenção. O pneumologista do meu marido (tem bronquite asmática) sugeriu verificar os filtros por causa da qualidade do ar. Pedi orçamento a uma empresa de Lisboa que me cobrou 60 € de deslocação mais 10 € por unidade. Sou reformada, isto não é viável. Têm preço por equipamento sem extras para Oeiras? E o filtro fica realmente limpo para uma pessoa com asma?

Margarida · 14h15

Cobertura plena da Grande Lisboa (Oeiras, Cascais, Sintra, Amadora, Loures) com deslocação incluída no orçamento; o preço por equipamento já inclui a visita. Para 3 splits de 2010 numa moradia, primeira visita mais extensa: limpeza química profunda do evaporador (fungos e bactérias acumulados em 14 anos são a principal causa de partículas finas que agravam a bronquite), aspiração de turbina, verificação de pressão.

Para uma pessoa com asma recomendamos plano Anual Pro (2 visitas/ano, junho + outubro), garante qualidade do ar consistente — inclui Sanitech desinfeção evaporador. Relatório com leituras antes/depois.

3 splits × 183 € = 550 €/ano com IVA, deslocação incluída para Oeiras

VentoFix · 14h28

Visita marcada para terça-feira de manhã, sem custo de deslocação

💬 Tenho situação parecida

Planos de manutenção AC em Lisboa

Preço por equipamento. Escolha o plano:

Básico — Primeira revisão

Uma visita única sem contrato. Ideal para equipamento novo (primeira manutenção pós-instalação) ou para conhecer o nosso serviço antes de assinar contrato anual.

Por equipamento, visita única 105 € com IVA (85 € + IVA)

Deslocação incluída na Grande Lisboa. Áreas rurais isoladas: pode acrescer +18-37 €, sempre comunicado antes.

O que inclui

1 visita técnica completa (60-90 min por equipamento)
Limpeza profunda filtros + serpentinas (interna)
Verificação pressões R-32 / R-410A
Inspeção ligações elétricas + amperagem
Verificação da drenagem dos condensados
Relatório PDF assinado por técnico F-Gas Categoria I

Não inclui: prioridade em avarias, desconto em reparações. Para contratos anuais, ver Anual Pro.

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Outros serviços e detalhes Condomínio centralizado (4 visitas/ano · 221 €/un): orçamento dedicado · Cadeia hoteleira ou 20+ AC: proposta dedicada · Áreas rurais isoladas: +18-37 € deslocação, sempre comunicado por escrito antes

Quanto custa saltar manutenção AC em Lisboa?

Tabelas honestas: o que acontece se ignorar manutenção preventiva. Sem manutenção sai sempre mais caro a médio prazo.

① Custos visíveis ano 1-2 (sem manutenção)

Sintoma	Sem manutenção	Custo reativo	Risco
Filtros sujos	Consumo +15-25%	+200-400 €/ano luz	Alto
Drenagem entupida	Vaza no chão	123-221 € + danos pavimento	Médio
Recarga gás baixa	SEER cai 20-30%	221-431 € recarga de emergência	Médio
Falta limpeza evaporador	Mofo, cheiros, alergias	123-246 € limpeza profunda corretiva	Médio

Em Lisboa AML, verões 32-36°C Jul-Ago + grande Lisboa T2-T3 típica = AC trabalha 8-12h/dia 4 meses. Sem manutenção, custos reativos ano 1-2 podem somar 667-1 298 € — muito acima do contrato Pro 183 €/AC/ano que evita estas falhas.

② Vida útil do equipamento ano 3-7

Componente	Sem manutenção	Com manutenção Pro	Veredicto
Vida útil do compressor	6-8 anos	12-15 anos	Protege
Placa eletrónica	Falha 4-6 anos	8-12 anos	Protege
Garantia fabricante	Pode ser anulada (Daikin/Mitsubishi exigem registo de manutenção anual)	Mantida conforme política do fabricante	Protege
Substituição prematura	1 476-2 214 € ano 7	Diferido para ano 12+	Protege

Daikin, Mitsubishi e LG exigem registo de manutenção anual para manter a cobertura de garantia (rejeição em caso de avaria sem documentação). Em prédios Lumiar/Telheiras/Avenidas Novas com multi-split 4-5 unidades, manutenção Pro paga-se ao primeiro componente preservado.

③ Risco específico para gestores de Alojamento Local

Risco	Impacto AL	Custo	Severidade
Comentário «AC fraco»	Descida da pontuação no Booking	-20-40 €/noite × ocupação	Crítico
Avaria do AC durante check-in	Reembolso + 1-star comentário	-150-400 € imediato	Crítico
Mofo/cheiro pre-checkin	Reclamação hóspede	-98-246 € limpeza profunda + 1 noite perdida	Alto
Avaria no pico do verão	Emergência fora de horas	+271-467 € emergência	Alto

AL premium centro histórico Lisboa (Mouraria, Bairro Alto, Príncipe Real, Alfama): cada comentário 1-star pode custar 3-6 meses de booking score recovery. Manutenção Portfolio 146 €/un coordenada com calendário ocupação = zero AC failures durante check-in.

④ Condomínios com sistemas centralizados — risco de não-conformidade

Risco	O que isto significa	Custo	Severidade
Sistema centralizado sem técnico TRM credenciado	Plano de manutenção não pode ser submetido ao Portal SCE	TRM externo day-rate 350-500 €	Alto
F-Gas sem verificação anual	Sistemas com carga ≥5t CO₂-eq (Reg. UE 2024/573)	Multa em caso de inspeção	Alto
Capex shock substituição emergência	Sem planeamento preventivo, intervenção fora de prazo	+30-50% premium emergência	Alto
Falta de relatórios para a assembleia	Sem documentação para apresentar aos condóminos	Tempo perdido em pesquisa	Médio

Para condomínios em Avenidas Novas, Saldanha ou Lumiar com bombas de calor + UTA centralizadas, o acompanhamento da manutenção por um técnico TRM reconhecido pela ADENE é útil (e obrigatório se o edifício for de comércio e serviços de grande dimensão). O Portfolio 146 €/un inclui esse acompanhamento e o registo das intervenções no Portal SCE — o administrador não tem de procurar credenciados externos para cada renovação.

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Onde fazemos manutenção na Grande Lisboa

LisboaOeirasCascaisSintraAmadoraLouresOdivelasLumiarTelheirasAvenidas NovasSaldanhaBairro AltoChiadoPríncipe RealAlfamaPaço de ArcosParque das NaçõesBelémCarcavelosMafra

Cobertura plena da Área Metropolitana de Lisboa: do centro histórico (Bairro Alto, Chiado, Alfama, Mouraria) às avenidas (Saldanha, Avenidas Novas), aos condomínios premium (Lumiar, Telheiras, Parque das Nações) e à periferia (Oeiras, Cascais, Sintra). Deslocação incluída dentro destes concelhos; o preço por equipamento já inclui a visita.

Perguntas que nos fazem sempre

Consigo cobrir 12 apartamentos AL em Lisboa centro numa única fatura?▾

Sim, é mesmo para isso que existe o Portfolio. Para 12 apartamentos enviamos uma fatura trimestral consolidada com o NIF da empresa de gestão, mais um relatório individual por apartamento — útil quando precisa de responder a um hóspede no Livro de Reclamações ou justificar uma intervenção a um proprietário. A agenda das visitas é combinada à volta dos check-outs nos bairros que indicar (Bairro Alto, Chiado, Príncipe Real, Alfama, Mouraria). Sem deslocações repetidas, sem faturas avulsas.

O relatório por apartamento ajuda a responder a queixas no Livro de Reclamações Eletrónico?▾

Sim. Cada visita gera um PDF datado e assinado pelo técnico, com pressões medidas, estado dos filtros, fotos do antes e depois, e identificação do equipamento. Pode anexar diretamente à resposta no Livro de Reclamações Eletrónico — tem 15 dias úteis para responder — e arquivar no dossier de qualidade do AL.

Têm técnico TRM credenciado pela ADENE para sistemas centralizados de condomínio?▾

Sim. Para os sistemas centralizados típicos de Avenidas Novas, Saldanha ou Lumiar — bombas de calor de prédio inteiro, UTA na cobertura — temos técnico TRM credenciado pela ADENE. O TRM acompanha a manutenção e regista as intervenções no Portal SCE, conforme o DL 101-D/2020. Para sistemas mais pequenos (splits residenciais ou comerciais standard) o TRM não é exigido, e o serviço fica mais leve e mais barato.

Conseguem preparar uma proposta para apresentar em assembleia de condomínio?▾

Sim. Enviamos em 48h num formato fácil de comparar: preço fixo por visita, número de visitas/ano, lista clara do que está e do que não está incluído (peças, deslocações, intervenções fora do contrato), SLA escrito de resposta a avarias (tipicamente 2-4h em horário útil) e contactos diretos da equipa. Pronta para colocar lado a lado com 2-3 alternativas.

A Lei 8/2022 mudou alguma coisa para os administradores? Produzem documentação digital?▾

A Lei 8/2022 permitiu, entre outras coisas, que as atas dos condomínios sejam digitais e que o registo do condomínio seja eletrónico. Não obriga a contratar manutenção AC — mas se o seu prédio já tem plano de manutenção (obrigatório pelo DL 101-D/2020 nos grandes edifícios de comércio e serviços; num condomínio residencial é opcional, mas útil), passa a ser muito mais simples arquivar tudo no mesmo sítio. Entregamos a documentação em PDF assinado: planos anuais, relatórios de cada intervenção e verificações F-Gas (obrigatórias acima de 5 toneladas CO₂-eq, por Reg. UE 2024/573).

Tenho multi-split de 4 unidades num T3 do Lumiar. Quanto tempo demora e o relatório serve para a garantia?▾

Para um multi-split 1+4 num T3, a manutenção completa demora 2-3 horas: limpeza dos 4 evaporadores e filtros, verificação de pressões na unidade exterior, e teste de todos os modos. Entregamos relatório com o número de série de cada unidade, válido para manter o registo de garantia do fabricante. Mitsubishi e Daikin a garantia legal é de 3 anos e alguns fabricantes estendem a garantia do compressor mediante registo de manutenção documentada (a política exata varia por programa e por modelo).

Vale a pena contrato anual ou uma visita única chega? AC com 5-6 anos, sem manutenção.▾

Quando um AC tem 5-6 anos e nunca viu uma manutenção a sério, a primeira visita costuma ser mais longa: lavagem química do evaporador, possível recarga parcial de gás se houver fuga lenta, verificação elétrica. Depois dessa primeira ronda, o Anual Pro (183 €/equipamento/ano, com 2 visitas + prioridade 4h + Sanitech + Registo F-Gas quando aplicável + 10% de desconto em reparações) é o equilíbrio: protege o desgaste acumulado e a garantia restante. Se o equipamento tem menos de 3 anos e nunca falhou, basta uma visita única Básico 105 €.

Cobrem Oeiras, Cascais e Sintra? E custa mais por deslocação?▾

Sim. Cobrimos Lisboa, Oeiras, Cascais, Sintra, Amadora, Loures, Odivelas, Almada e Seixal sem custo extra de deslocação — o preço por equipamento já inclui a visita. É uma diferença real face a empresas que cobram "49 € + per-unit" e que tornam o serviço caro para quem mora fora do centro. Apenas em zonas verdadeiramente isoladas (fora destes concelhos) pode acrescer 18-37 € de deslocação, e nunca sem confirmação por escrito antes.

Limpam os filtros a fundo para quem tem asma, bronquite ou alergias?▾

Sim. Para asma ou alergias o trabalho vai bastante para lá do limpa-filtros básico: removemos e lavamos quimicamente o evaporador (é aí que se acumulam fungos e bactérias responsáveis pelo cheiro a humidade e pelas partículas finas), aspiramos a turbina e verificamos os filtros mais avançados quando o modelo os tem. Recomendamos 2 visitas por ano (junho e outubro). Equipamentos premium com filtragem mais fina (Daikin Perfera, Mitsubishi MSZ-LN/Kirigamine) ajudam, mas a limpeza profunda regular tem mais impacto na qualidade do ar do que o modelo do split.

O que NÃO está incluído no contrato anual? Quanto custa uma recarga de gás?▾

O contrato inclui mão de obra, limpeza completa, verificações técnicas e relatório. Não inclui peças (placa eletrónica, sensor, condensador, válvula) nem recarga de gás se houver fuga — esses serviços são orçamentados à parte, e contratos Pro/Portfolio têm 10-15% de desconto. Como ordem de grandeza: filtro adicional 18-49 €, R-32 em material 98-185 € (varia com os gramas). Quando precisa de visita pontual completa, com teste de fugas e recarga, o serviço Recarga R-32 pontual fica em 183 €.

Fazem manutenção de bomba de calor AQS e VMC ou só de ar condicionado?▾

Fazemos manutenção integrada de todos os equipamentos AVAC instalados no mesmo edifício — não precisa de chamar uma empresa para o AC e outra para a bomba de calor. Cobrimos: AC splits/multi-split/VRF/VRV (qualquer marca); bombas de calor para AQS e aquecimento central (Daikin Altherma, LG Therma V, Mitsubishi Ecodan); bombas de calor de piscina (Hayward, Astralpool, Zodiac); VMC dupla-fluxo (Aldes, Atlantic, Helios); recuperadores a lenha. Um único contacto, fatura consolidada e relatório por equipamento. Se mais tarde instalar uma bomba de calor nova ou uma VMC, entra automaticamente no contrato sem renegociar.